補償業務管理士検定試験Wiki* なんでも掲示板

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こんな補償方法もあるんですね。 - 完全補償説

2016/09/03 (Sat) 16:56:14

久しぶりに、このHPを拝見しました。
口述試験合格した方、おめでとうございます。不合格だった方、少し疲れを癒して、心身ともにリフレッシュして、新たな気持ちで来年を目指してください。
ところで、日経コンストラクション2016年7月25日25ページで、用地買収について、気になる記事がありましたので、共通科目、補償関連部門、総合補償部門を受験予定の皆さんは、一度、読んでみてください。
試験問題風に、書いてみますね。A県B町地内の県道の歩道設置工事において、県道沿いで店舗を営む地権者Cと起業者A県との間で用地交渉を重ねたが、補償金額で理解を得られなかった。A県の提示額は、土地、物件、営業等を一括して1,600万円であった。この歩道は通学路となっていることから、歩道整備が重要と考えたB町は、地権者Cに対して2,200万円を支払って、用地買収を行い、一旦、B町所有としてA県に対して1,600万円で売却した。補償基準等に照らして、どのような問題が生じるのか、1,200字以内で述べよ。 

Re: こんな補償方法もあるんですね。 - 町職員

2016/09/06 (Tue) 11:34:45

平等ということを考えた場合、歩道整備の用地買収対象者全員に600万を補償金に上乗せして支払う必要があるのではないでしょうか?
現実的に考えて、町の単費で支払うとしても議会の同意を得ることは不可能と思われます。
また、今後の用地買収を考慮するとこのような前例を作ってしまうと後々大変なことになります。
情報公開で一般の人に漏れた場合も説明できないと思います。
このような新聞等のマスコミねたになるようなことは、用地担当職員はやらないと思います。懲戒免職!!!
昔はこのような事がありましたが、今は誰もやらないと思います。人生を棒に振ります。

Re: こんな補償方法もあるんですね。 - ぴろり

2016/09/06 (Tue) 18:01:05

「補償基準等に照らして」ということなので、それに沿って考えてみました。

B町所有としてA県に対して1,600万円で売却しているということから、B町は地権者Cから建物等の物件を取得しているということになります。しかしながら、一般補償基準等に照らせば建物等の物件については原則「移転」であり、事業の目的のため建物等が必要な場合、建物等を移転させることが著しく困難あるいは従来利用していた目的に供することが著しく困難になる場合、移転料が建物等の価格を超える場合等でないと取得はできないということになります。B町は用地買収という形を採っているので、その事業が原則移転を覆す要件を満たしているかどうかがまず問題となります。
また、当初のA県の提示額が一括して1,600万円であったということから、B町が地権者Cに支払った2,200万円が正当な補償算定基準によるものかどうかという問題もあります。
仮に、もしこれら二つの問題をB町がクリアしていたとしても、最終的にA県は1,600万円でB町から「取得」しているということで、A県についても「移転を覆す要件を満たしているか(なぜ取得する必要があるのか)」と「1,600万円が正当な取得金額であるかどうか(一括補償額が1,600万円なのに建物等の取得金額が同額であるはずがない)」という問題が発生します。

いかがでしょうか?もっと違った切り口の解答もあるのかなとは思いますが…。

Re: こんな補償方法もあるんですね。 - tk@管理人

2016/09/07 (Wed) 20:12:48

すみません。「補償基準等に照らして、どのような問題が生じるのか」の趣旨から少し外れてしまいますが…。

この記事の信憑性というか、誰がどういう意図で書いたものかはわかりませんが、記事の題名どおり「難航する県の用地買収、町が異例の“出資”」であれば確かに大問題かと思います。ただ、契約に至らなかった県の補償額と町の補償額の差額が表に出ていることから、地権者に近い方からの噂話を鵜呑みし、補償に関して無知な方が書いたように思いますね。

逆にこの補償方法が正当であった場合について考えてみました。

まず、歩道設置工事の場合は買収地が道路側から数m程しか無く、大抵、移転工法が絡んできます。除却工法や曳家工法、改造工法や照応建物等、まず構内工法が検討されるでしょう。県の提示した土地、物件、営業補償等の補償額1600万からすると、恐らく曳家工法か改造工法の構内工法かと思われます。移転工法、特に構内工法については、国、県、市によって考え方も変わりますし、担当者やコンサルによっても変わることは多々あります。本来はどの起業者、担当者であっても一貫した移転工法とするべきなんでしょうけど、統一されることは難しいでしょうね。
そういった事情から、起業者やコンサルが変わったことにより、移転工法を再検討した結果、既存不適格と認められず曳家や改造ができなくなり、照応建物や構外再築なってしまったという可能性も考えられます。あくまで推測ですが、そういったことであれば補償金の上乗せも正当なものとなるのではないでしょうか。
また町から県へ売却した経緯はわからないのでなんとも言えないですが、町の補償金として土地、物件、営業補償等で2200万であれば、県に売却する際には当然土地代金のみとなるので1600万となることもあり得ると思います。歩道事業ですから、建物等の物件を取得補償とすることはまずありません。

Re: こんな補償方法もあるんですね。 - ぴろり

2016/09/26 (Mon) 18:20:54

遅ればせながら、日経コンストラクションの記事を読みました。

よく読んでみますと、町は県がかつて断念した歩道整備を再開してもらうために、町議会で拡幅に必要な約400㎡の土地の買収額を県よりも上乗せして、補償も含めた資金として約2,200万円の予算案を可決したとのことです。
つまり、町は土地の価格を県の設定よりも上げて一旦買収し、県にその土地を600万円安く売却するということらしいです。(元々、県が1,600万円で買収しようとしていたわけではないようです。)
また、買収する土地に店舗は掛かってないそうで、おそらく補償対象物件も土地に附帯する僅かなものだけでしょうから、おそらく物件補償額に関しては上乗せされるということはないと思われます。
通学路で町営住宅の新設が決定しているということもあり、特例で町が出資を決めた例外的なケースのようです。

それでも、既に県が整備した区間の地権者とは土地の単価が違うので、そこは町に今回買収される反対していた地権者との不平等が生じるとは思いますが…。

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